房产交易居间合同纠纷相关问题解读

一、居间人收取居间报酬的条件应严格限定为“促成合同成立”即可

《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”;第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。由上述规定可见，居间人的义务仅限于报告订约机会或提供订约媒介服务、促成合同成立，居间人促成合同成立后即视为已完成居间义务，其即可收取居间报酬。然而，如何具体认定“合同成立”?笔者认为有几个问题需要明确：

(一)、关于合同成立的形式和时间。合同的形式包括书面合同形式和事实合同关系两种，前者规定见于《合同法》第32条(交易方采用合同书形式订立合同的，签字或盖章时合同即成立)、第33条(交易方采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前签订确认书，签订确认书时合同成立)，后者规定见于第36条(交易方未采用书面合同形式但一方已履行主要义务且对方接受的，合同成立)、第37条(合同书签字或盖章前一方已履行主要义务且对方接受的，合同成立)。

(二)、关于合同成立标准的界定。这是在实践中很容易引起混乱的问题，应注意把握以下几个方面：

1、严格依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第1条规定的三要素确定“合同成立”的标准。应当指出，《合同法》第12条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款”规定的八大参考条款(当事人名称或姓名住所、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限地点和方式、违约责任、解决争议方法)仅是建议性的，并非合同成立的必备条款;相反，依照前述司法解释规定，只有当事人名称或姓名、标的、数量等三要素才是合同成立的必备条款。具备前述三要素的应认定“合同成立”，而其他条款如质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式都不是必备条款，即使无约定且无法协议补充，可根据《合同法》第61条、62条的规定确定;同样，违约责任和解决争议方法未约定的，可依法律规定确定。

2、应摒弃以“过户合同”或“备案合同”为标准界定合同成立的错误观点。有观点认为，房地产经纪机构提供的交易合同版本仅仅是预约性、临时性的合同，只有报国土部门办理过户手续用的买卖合同或报租赁管理部门备案的租赁合同才是“正式的合同”，必须以后者作为界定合同成立的标准，笔者认为这是非常错误的。第一，房地产经纪机构提供的交易合同不仅对当事人名称或姓名、标的、数量三大要素作出了约定，还对价款或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议方法等作了非常详尽的约定，具有完整性、可操作性和可履行性，不仅符合前述司法解释规定，还符合《合同法》第12条规定，故当然应认定交易方签署此合同即视为“合同成立”。第二，房地产经纪机构提供的交易合同才是最能体现当事人真实意思表示的合同，也是今后当事人实际履行的基础文件。而后来报国土部门或租赁管理部门备案用的合同只是交易方为了办理过户或备案手续之用签署的程序性文件，是交易方实际履行的一个环节，并不能完全体现交易方的真实意思。实践中交易方为少缴税费往往在后者填写了比前者约定真实价款更低的成交价或租金，便印证了这一点。综上，在法律上合同并没有所谓的“正式与非正式合同”、“临时合同与备案合同”之分，只有前述司法解释第1条规定和当事人真实意思表示才是界定“合同成立”的合法标准，符合该标准的合同订立后，居间人即有权收取居间报酬。

二、合同是否履行完毕、提前解除或被认定为无效，均不能影响居间报酬的实现

如前所述，居间人的义务仅限于报告订约机会或提供订约媒介服务、促成合同成立，居间人促成合同成立后即视为其已完成居间义务，即可收取居间报酬;同时，居间人并不是其所促成合同的当事人，既不是该合同权利的享有者和义务的承担者，也不是合同履行的担保者或督促者。所以居间人对于合同的履行情况是无法控制的，不能在法律规定之外加重或延伸居间人的义务、将合同的履行情况认定为居间人能否收取居间报酬的前提条件。同样，合同提前解除完全是由合同当事人决定的，居间人无法控制，此情形的发生不能否定合同已成立、居间人已履行完居间义务的事实，所以亦不能以此为由否定居间人收取居间报酬权利的实现。

此外，对于居间人促成的合同事后被认定为无效是否影响居间报酬的问题，笔者认为，如果该合同无效是居间方原因造成的，则居间人无权收取居间报酬;反之，如果该合同无效是由交易方的原因造成的，则与居间人无直接利害关系，根据“过错与责任相一致”原则，责任自然不应由居间人承担，交易方仍应按约定支付居间报酬。

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