陈某与王某胜、王某芸行纪合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市青山区人民法院

民事判决书

（2018）鄂0107民初216号

原告：陈某，男，1982年8月26日出生，汉族，湖北省武汉市人，无职业，住武汉市青山区。

委托诉讼代理人：石律师（特别授权代理）。

委托诉讼代理人：李律师（特别授权代理）。

被告：王某胜，男，1964年1月31日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉市某美居灯饰商行职工，住武汉市江汉区（户籍地武汉市青山区）。

被告：王某芸，女，1991年7月31日出生，汉族，湖北省武汉市人，中国某银行职工，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。

委托诉讼代理人：陈律师（特别授权代理）。

第三人：武汉市青山区某房产中介信息部，住所地武汉市青山区5街坊34门2-1号。

经营者：刘某，女，1970年5月13日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉市青山区某房产中介信息部业主，住武汉市青山区。

委托诉讼代理人：黄某，男，1968年12月25日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉市青山区某房产中介信息部负责人，住武汉市青山区（特别授权代理）。

原告陈某与被告王某胜、王某芸、第三人武汉市青山区某房产中介信息部（以下简称中介信息部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人石律师、李律师，被告王某胜，被告王某芸及其委托诉讼代理人陈律师，第三人中介信息部的委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋过户手续；2、两被告赔偿原告损失80，000元；3、本案诉讼费由两被告负担。庭审后，原告撤回第二项诉请，即两被告赔偿原告损失80，000元。事实与理由：两被告系父女关系，原告与两被告及第三人于2016年2月19日签订《房屋买卖合同》1份，约定：两被告将所有权人为被告王某芸的位于武汉市青山区和平大道1095号青宜居2栋1单元18层1803室的房屋出售给原告，交易成交金额为400，000元，于合同签订当日支付10，000元定金，办理房屋过户时支付80，000元房款，由银行贷款支付300，000元，余款10，000元于该房屋相关费用交接清楚，并签字确认后一次性付清。合同签订时，被告称该房屋的产权证正在办理中，因此贷款手续需待产权证办理下来后方能进行。合同签订后，原告立即向被告支付了10，000元定金，只待产权证下来后到银行办理贷款，但直至2016年9月被告依然称产权证还未办下来（后经调查，产权证早于2016年7月已办理），被告让原告再支付50，000元的定金，以表示购买的诚意，并同意先交付房屋给原告使用，原告随即又于2016年9月13日向被告王某胜支付了50，000元定金，并入住该房屋，后原告多次与被告王某胜联系，询问房屋产权证是否办妥，什么时候可以办理过户等，其均不予理睬，并称其女儿王某芸在外出差、出国等，或长期不接电话。2016年12月28日被告王某胜又找到原告，要求再追加20，000元定金，并将产权证押给原告，称等被告王某芸回来后再配合去办理贷款和过户手续，原告再一次相信了他，又支付了20，000元定金，原告共向被告支付了80，000元定金。之后被告突然于2017年2月告知原告，房屋不卖了，原告多次与被告协商未果，故诉至法院。

被告王某胜辩称，原告与本人签订了合同，但被告王某芸没有与原告签订合同。房屋不动产证是于2016年12月才办妥的。

被告王某芸辩称，一、本案房屋买卖合同无效。本人从未有过出售房屋的意思表示，本人对本案房屋买卖合同的签订和履行情况毫不知情，直到接到诉状时才得知房屋被出售。本案中，从合同的签订到后续手续的办理，原告、被告王某胜、第三人等从未与本人取得过联系，从未征求过本人的意见，从未看到过任何本人出售房屋的授权。王某胜的行为属于无权处分，其与原告所签订的房屋买卖合同无效。本案中，房屋买卖合同中出卖人一方是王某胜，是王某胜一手操办的签字、收款、移交房屋等，但王某胜并没有权利处分该房屋，事后也未经本人的追认。本案中王某胜的行为系无权处分，事后未经本人的追认，根据合同法第五十一条的规定，该房屋买卖合同无效。本案中王某胜没有代理权，原告也明知其没有代理权，双方仍然签订了合同，王某胜的代理行为是无效的，且本案也不构成表见代理。原告辩称的父女关系、能出示房产证等理由，用以证明其有理由相信王某胜有代理权，原告的理由是不能成立的。夫妻一方出卖共有房屋尚且需要另一方授权或追认，父女关系一方出售他人房产，没有理由可以仅凭其亲属关系就相信其有代理权。王某胜作为父亲居住在本人房屋内，能出示本人的房产证非常正常，没有理由可以相信持有他人房产证就表示可以代理其出售。因此原告相信王某胜有代理权的理由均不能成立，本案不构成表见代理。二、原告无权占有、使用该房屋，应立即腾退出房屋，并恢复原状。本案中，原告明知该房屋的所有权人为本人，在签订合同及履行过程中，从未见过本人，也未看到本人的授权，原告未尽到谨慎注意义务，其行为存在明显的过错，不属于善意第三人。原告对该房屋的占有、使用，不属于善意占有和使用，原告无权继续占有、使用该房屋，应立即腾退出该房屋，并恢复原状。原告已付购房定金应由王某胜返还，与本人无关。原告过错明显，无权要求被告支付违约金。本案房屋买卖合同显然无效，至于原告已付购房定金，应由实际收取人王某胜返还。本人未收取原告任何费用，没有返还定金及承担违约金的责任。综上，应驳回原告的诉讼请求。

第三人中介信息部述称，原告所述属实。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一、《房屋买卖（置换）合同》；证据二、收条、中国建设银行银行卡客户交易明细清单；证据三、不动产权证书、发票，均客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。原告提交的证据四、户籍信息，客观、真实，但该证据不能证明王某胜的行为构成表见代理。原告提交的证据五、发票，能够证明被告王某胜已实际交付了诉争房屋，原告已入住的事实，本院予以采信。被告王某芸提交的证据：离婚证、社区证明，与本案无关联性，本院不予采信。

经审理查明：武汉市青山区和平大道1095号青宜居2栋1单元18层1803室房屋产权登记在被告王某芸名下，被告王某胜系被告王某芸的父亲。2016年2月19日，第三人中介信息部作为中介方（丙方）、原告陈某作为买方（乙方）、被告王某芸、王某胜作为卖方（甲方）签订了《房屋买卖（置换）合同》一份，约定：甲乙双方同意将坐落于武汉市青山区和平大道1095号青宜居2栋1单元18层1803室房屋出售给乙方，所有权人王某芸，建筑面积约61平方米，用途自住，房屋所有权证、土地使用权证已办待取；附属配套设施：水、电、气、门、窗、管道、电线等，乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋；甲乙双方同意，上述房屋的成交价格为人民币400，000元整，该房屋产权（租赁权）过户的相关费用由乙方承担；甲乙双方签订本合同时，应向丙方支付房产咨询及经纪服务费人民币8，000元整，乙方支付人民币8，000元整；乙方向丙方的交款约定：乙方应在签订本合同时，支付人民币10，000元整作为定金，该定金由丙方保管，如乙方未向丙方履行交款义务的，无权要求丙方返还定金，同时甲方将房屋权属原件交丙方保管，甲乙双方按丙方要求在银行贷款审批通过5个工作日内开始办理该房屋的过户手续；付款方式：第一次支付房款为签本合同的同时丙方转交乙方所交的上述房屋的购房部分定金人民币10，000元整给甲方；第二次支付房款为买卖双方到区属房产交易中心办理上述房屋产权交易过户手续时，见乙方名下交易收件单，乙方支付甲方人民币80，000元整给甲方；第三次支付房款为由银行直接打入乙方所向银行申请的贷款额给甲方（甲乙双方另有银行贷款协议）约人民币300，000元整；第四次支付房款为丙方向甲方支付尾款人民币10，000元整，至此全部房款已结清；甲方承诺于全部购房款到账当天交房子，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视及户口转移等过户手续及相关费用的交接事宜。甲方承担该房屋交钥匙前的水、电、煤气、暖气、有线电视、宽带、电话、物业管理等费用；甲乙任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，拒绝履行本合同或中途解除合同的，均属违约，违约方须向对方分别支付本合同第二条约定的房屋成交价的20%作为违约金，实际损失某过违约金总额的，违约方应据实赔偿，且丙方所收取的服务费不予退还；甲乙任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任，丙方有义务协助守约方向违约方追究违约责任；甲方随房一并移交给乙方的物品有：电视、空调一台、冰箱一台等，室内保持原样，所有固定件不动，所有卫生间、灯具均保持原样，随房物品不得另行收取费用；乙方交付给甲方的购房首付款，随乙方向银行申请贷款额度的增减而相对应增减，售房总价不变，如本合同中有不同之处，以本处手写为准；因甲方工作原因，特委托其父王某胜代为签订本合同，如本房交易因甲方受阻由王某胜承担一切法律责任及所有经济赔偿。甲乙双方均承诺以单身形式售房和购房”。被告王某胜在该《房屋买卖（置换）合同》上甲方处签署被告王某芸名字并捺印，被告王某胜在该《房屋买卖（置换）合同》上担保人处签名、捺印，原告在该《房屋买卖（置换）合同》乙方处签名、捺印，第三人在该《房屋买卖（置换）合同》上加盖其印章。之后，原告分别于2016年2月19日、9月13日、12月28日向被告王某胜支付定金10，000元、50，000元、20，000元，共计80，000元。被告王某胜于2016年8月23日将诉争房屋交付原告，原告随即入住该房屋至今，被告王某胜于2016年12月28日将房屋不动产权证书交付原告，之后原告多次与被告王某胜联系，要求办理房屋过户手续。2017年9月被告王某胜告知原告，被告王某芸不同意卖房，原告遂于2018年1月10日诉至本院，请求判如所请。

庭审中，被告王某芸表示不同意出售本案诉争房屋。

本案在审理过程中，原告承诺待办理完毕房屋权证变更登记手续后一次性向被告王某芸支付剩余购房款320，000元。

本院认为，本案争议的焦点为：被告王某芸之父王某胜与原告签订的《房屋买卖（置换）合同》的行为是否构成表见代理。

本案中，被告王某芸虽未出具出售房屋的书面授权委托书，但被告王某胜与原告签订的《房屋买卖（置换）合同》中约定因王某芸工作原因，特委托其父王某胜代为签订本合同，且被告王某胜与原告签订《房屋买卖（置换）合同》后，原告已依约支付了购房定金，被告王某胜已将房屋交付原告入住至今，并将房屋不动产权证书交付原告，因此原告有理由相信王某胜作为王某芸的父亲有签订《房屋买卖（置换）合同》的代理权。结合该合同的签订和履行情况，也充分印证了原告有理由相信王某胜有上述代理权，故王某胜签订《房屋买卖（置换）合同》的行为构成表见代理，其代理行为的法律后果应由被代理人王某芸承担。被告王某胜以王某芸的名义与原告签订的《房屋买卖（置换）合同》，合法有效，应受法律保护。被告王某芸应按约履行协助原告办理房屋权证变更登记手续的义务，故原告要求被告王某芸协助办理房屋权证变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。王某胜签订《房屋买卖（置换）合同》的行为构成表见代理，其代理行为的法律后果应由被代理人王某芸承担，故原告要求被告王某胜协助办理房屋权证变更登记手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告表示待办理完毕房屋权证变更登记手续后一次性向被告王某芸支付剩余购房款320，000元，不违反法律规定，本院依法予以照准。被告王某芸称本案房屋买卖合同无效，原告无权占有、使用该房屋，应立即腾退出房屋，并恢复原状的抗辩意见，无法律依据，本院不予支持。

综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告王某芸于本判决生效之日起10日内协助原告陈某办理位于武汉市青山区和平大道1095号青宜居2栋1单元18层1803室房屋权证（鄂（2016）武汉市青山不动产权第00033XX号）变更登记手续，将该房屋变更登记至原告陈某名下；

二、原告陈某在办理完毕武汉市青山区和平大道1095号青宜居2栋1单元18层1803室房屋权证变更登记手续后，三日内向被告王某芸支付购房尾款320，000元；

三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案减半收取的案件受理费4，250元，由被告王某芸负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员刘某

二〇一八年五月十日

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