案件描述

周某曾借款480万给山东某房地产公司，山东某房地产公司以其所有的房产为周某的债权提供抵押担保，并在某市住房和城乡建设局办理两个抵押权证书。后来，山东某房地产公司又将该两份抵押权证书下的房产出卖，出卖给景某等十五人。景某等十五人要求山东某房地产公司办理房产登记证书时才得知该批房产已经办理抵押，抵押权人为周某。

景某等十五人以不服某市住房和城乡建设局的具体行政行为为由，向某市政府对该具体行政行为申请行政复议，要求某市政府撤销该局为周某办理抵押权证的具体行政行为。

周某通过朋友遂找到了我，我分析案情，认为此案中周某作为行政复议的第三人是可以提交行政答辩意见的，并且也必须提交答辩意见。否则，一旦某房地产和城乡建设局的具体行政行为被撤销的话，周某的抵押权将不复存在，其债权也就失去了任何保证，某房地产公司几乎没有任何偿债能力。办理委托后，我提交了以下法律意见：

答辩人：周某，男，身份证号(略)，住址(略)。电话(略)。

被答辩人：景某等十五人(略)

第三人：山东某房地产开发有限公司，法定代表人韦某，住山东省某市某路。

因被答辩人景某等十五人不服某市住房和城乡建设局作出的向答辩人周某颁发曲城字第*号及曲城字第*号《房屋他项权证》的具体行政行为，向某市人民政府申请行政复议，现答辩人周某做如下答辩：

一、答辩人周某与山东某房地产开发有限公司之间存在合法有效的借贷合同关系及抵押条款。

答辩人周某与第三人山东某房地产开发有限公司双方分六次共签订六份《借款合同》，贷款人为周某，借款人为山东某房地产开发有限公司，借款金额为480万元，每份《借款合同》均附有抵押条款，规定山东某房地产开发有限公司以房产证号第*、*下的自有房产抵押，担保该480万元债务的履行。以上《借款合同》及抵押条款是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，因而合法有效。

二、答辩人周志强已经取得山东崇信房地产开发有限公司名下的第*号及第*号房产的抵押权。

答辩人周某和山东某房地产开发有限公司双方共同到某市住房和城乡建设局为前述抵押房产办理了曲城字第*号及曲城字第*号抵押权证，抵押权人为周某，抵押担保的债权数额共为480万元。根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。因此，答辩人周*合法有效的取得了第*号及第*号房屋的抵押权。

三、某市住房和城乡建设局所做具体行政行为事实清楚，适用法律正确，程序合法。

《中华人民共和国城市房地产法》第四十八条规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。被答辩人景某等十五人虽然与山东某房地产开发有限公司签订过产权证号第*号及第*号下营业房买卖合同，但由于被答辩人景某等十五人并未就个人所购房产办理预告登记，被答辩人与山东某房地产开发有限公司的债权行为对外不具有公示效力，因而某市住房和城乡建设局为答辩人周某办理抵押权证时，无法知道该房产的出卖情况，因而不具有过错。

四、被答辩人景某等十五人是否已经超过行政复议的申请时效，复议机关应当查明该事实。

《中华人民共和国行政复议法》第九条规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请。某市住房和城乡建设局2013年8月30日、2014年1月8日为答辩人周某颁发抵押权证书，而被答辩人景某等十五人直到2014年12月底才向复议机关提出复议申请。被答辩人应当提供证明其在提起复议申请前60日内才知道上述具体行政行为的证据，如果被答辩人提不出该证据，则不能证明被答辩人没有超过申请复议的60日时效，复议机关应当维持原具体行政行为。

综上所述，某市住房和城乡建设局2013年8月30日、2014年1月8日作出的为产权证号第*号及第*号下的房产办理抵押登记的具体行政行为，事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求复议机关在查明事实的基础上，维持原具体行政行为。

此致

某市人民政府

答辩人：周某

二0一四年十月十三日

此案最终得到了某市人民政府行政复议办的支持，周某的权利最终得到了维护。