《合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称优先权批复）“四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。” 上述法律及司法解释，对已经竣工验收的建设工程从竣工之日确定建设工程价款优先受偿权行使期限起算时间点不存在争议，但对未经竣工验收的建设工程，如何确定该期限起算时间点，司法实务存在诸多争议，司法判例也观点不一，笔者结合相关判例及相关高院的规定，对该问题进行了梳理分析，分享如下： 理由是依据上述批复内容，从字面上分析理解，该期限从何时开始计算，只有两种情形，一种是竣工日期，一种是合同约定的竣工日期。未经竣工验收的工程，没有竣工日期，只能从合同约定的竣工之日起算。 理由是工程未经竣工验收，导致无法结算工程价款，更无法主张优先受偿权，只能从起诉之日起算。 理由是结算是主张工程价款的前提条件，更是主张优先受偿权的前提条件，该期限应从结算之日起算。 理由是未经竣工验收的工程，工程质量是否合格尚不能确定，承包人尚未完成其交付合格工程的合同义务，不管是由于发包人或是承包人的原因导致工程未经竣工验收，只要双方的合同没有解除或终止，双方均负有进行工程竣工验收的约定义务及法定义务，双方进行工程竣工验收后才能进一步主张优先受偿权，合同解除或终止后，双方均负有对工程价款结算的义务及权利，可以从此时起算建设工程价款的优先受偿权的行名使期限。 理由是依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”第（三）项的规定，转移占有建设工程之日推定为竣工日期，应当从该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限。 理由是依据上述解释第（二）项的内容，提交竣工验收报告之日推定为竣工之日，应当从该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限。 理由是工程虽未经竣工验收，但是工程有完工之日，工程完工后不进行竣工验收，双方均负有责任，应当从该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限。 规定建设工程价款优先受偿权主要是为了保护承包人的利益，保护的理由是工程价款主要是由人工费及材料费组成，工人工资应当优先保护。另一层理由是，如果没有承包人的施工行为，工程就不会存在，如果承包人知道自已的权利不能得到优先保护，可能会停止施工，其它债权人基于工程行使权利的基础就不存在，因此应优先保护。 建设工程价款优先受偿权的行使可能使抵押权人及其它债权人的权利无法实现，是否行使优先权及其金额，可能导致其它人的权利状态处于不确定的状态，为了使这种权利状态尽快确定下来，有必要规定建设工程价款优先受偿权的行使期限。 确定建设工程价款优先受偿权的行使期限的时间点，涉及抵押权人及其它债权人的利益，如何确定该时间点应当有更客观的标准，应防止发包人与承包人串通损害抵押权人扩其它债权人利益的情形发生。基于上述三点理由笔者认为，确定建设工程价款优先受偿权的起算时间点，应确立以下几个原则，承包人的利益优先，有利于工程完工，平衡保护抵押权人及其它债权人的利益，尽量以客观的标准确定该时间点。对上述观点分析分如下： 相关司法解释没有规定工程未竣工验收时，以约定的竣工日期作为该期限的起算时间点，特别是在该约定的竣工日期工程尚未完工，工程还正在施工，如果认定此时已开始计算建设工程价款的优先受偿权，超过6个月的期限，承包人就丧失建设工程价款优先受偿权，如果工程继续施工，工程最终竣工验收，已丧失的建设工程价款优先受偿权是否可以重新取得，显然会得出矛盾的结论。因此对于约定的竣工日期未完工的工程，不能从约定的竣工日期作为该期限的起算时间点。 何时起诉完全取决于承包人，将导致法律状态长期不确定，不符合规定建设工程价款优先受偿权的行使期限的立法目的，该观点过分地保护了承包人的利益，可能会损害抵押权人及其它债权人的利益。 虽然结算是主张价款的前提，也是主张优先受偿权的前提，但是在司法实践中完全可以在诉讼中通过司法鉴定确定工程价款，进而行使优先受偿权，何时结算完全取决于发承包双方，该日期是一个不确定的日期，导致法律状态长期不确定，不符合规定建设工程价款优先受偿权的行使期限的立法目的。竣工验收后不进行结算的情形也很常见，竣工验收后不考虑是否结算，均以竣工验收之日作为优先受偿权的行使期限的起始日，未经竣工验收的情形下，以结算之日确定建设工程价款优先受偿权的行使期限不合理，可能会导致发包人与承包人串通损害抵押权人扩其它债权人利益的情形发生。 工程未经竣工验收，合同义务未履行完毕，可能继续施工、继续验收，合同解除或终止之前，法律状态不确定，合同解除或终止是一个确定的时间点，可以作为建设工程价款优先受偿权的行使期限的起始时间点。 虽然该两种情形是司法解释推定的竣工日期，在承包人提交竣工验收报告的情形下，承包人完全有合理的期待发包人组织竣工验收，因发包人的违约行为不组织竣工验收，导致承包人的优先受偿权的期限利益受损，不符合基本的法律原理。未经竣工验收不得使用，也是法律基于工程安全的角度作出的规定，发包人的擅自使用是违法、违约行为，承包人在发包人擅自使用的过程中没有过错，由此导致承包人的优先受偿权的期限利益受损的法律后果，也不符合基本的法律原理。 工程完工后进行工程竣工验收是发包人和承包人的合同义务，工程完工后，双方完全可能进行后续的工程竣工验收，不进行验收双方的法律状态不确定，不能以此作为建设工程价款优先受偿权的行使期限的起始时间点。 综合以上理由，笔者认为在建设工程未经竣工验收的情形下，如果存在合同解除或合同终止的情形，应当以合同解除或合同终止的时间作为建设工程价款优先受偿权的行使期限的起始时间点。如果不存在合同解除或合同终止的情形，应以起诉之日作为建设工程价款优先受偿权行使期限的起始时间点。 最高人民法院（2014）民申字第1004号判决书中，明确载明，工程未竣工，工程款尚未结算，不能从竣工之日起计算优先权行使期限，应从起诉之日起计算行使优先权的期限。（2014）吉民一终字第159号判决及广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要（2012）》也持相同的观点。
最高人民法院（2016）最高法民终15号、（2016）最高法民终106号、（2015）民一终字第379号、（2015）民申字第1815号、河南省高级人民法院（2014）豫法民三终字第117号、（2015）豫法民一终字第39号民事判决、裁定均明确确认了未完工的建设工程从起诉之日起计算行使优先权的期限的司法观点。
