禁止跳单的条款是否有效-张国贵-华律网

实践中，中介人为保障自己的合法权益，通常在中介合同中载明禁止委托人“跳单”的条款。对于禁止“跳单”条款的法律效力问题，司法实践中有不同的认识，有的认为，这是中介人利用自己的优势地位而设立的霸王条款，限制了委托人的选择权，应属无效；有的认为，委托人在签订中介合同时对禁止“跳单”条款的内容和后果应当明知，应属有效。笔者认为，即使《民法典》增加了本条关于禁止“跳单”的规定，对中介合同中有关禁止“跳单”条款的效力，也不能一概而论。我们应当依据双方约定的具体内容来认定禁止“跳单”条款的效力，要看行为人是否具有相应的民事行为能力、意思表示是否真实、是否违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗等。同时，尤其要注意，禁止“跳单”条款，是中介人为了重复使用而事先拟订且在订立合同时未与委托人协商的条款，其性质属于格式条款。根据《民法典》第497条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制或者排除对方主要权利的，该格式条款无效。

另外，禁止“跳单”条款也可能存在显失公平的情况。比如，多个中介人掌握了同一房源信息，有的中介人在禁止“跳单”条款中约定：中介人带委托人看房后，委托人不得私下或者通过其他中介人与合同相对人订立合同，否则需要支付相当于中介报酬的违约金。该条款意味着中介人带领委托人看房后就可以“旱涝保收”，不论该中介人报价是否偏高、服务质量如何、中介报酬是否偏高等，委托人如果打算购买该套房屋，只能选择这家中介人进行交易，否则就构成“跳单”违约，要支付相当于中介报酬的违约金。对此，笔者认为，中介人带着委托人看房，付出的劳动是有限的，而在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介的报价和服务可能存在较大差异，如果某个中介人以有限的付出限制买方的选择权，双方利益是明显失衡的，在这种情况下，委托人如果认为显失公平，可以申请变更或者撤销该条款。

（以上观点均摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（四），人民法院出版社2020年7月版，第2724~2727页。）