对当事人在物业服务合同当中排除物业服务人义务的约定的认定

物业服务合同是业主与物业服务人就物业服务事项达成的协议，业主与物业服务人是平等的民事主体，双方达成的协议是平等主体之间的民事协议。一般而言，当事人可以根据实际情况，合理确定双方之间的权利义务关系。那么，当事人能否在物业服务合同中对于本条规定的物业服务人的服务义务予以排除或者限缩呢？笔者认为，答案是否定的。主要从以下三个方面考量：第一，本条规定的物业服务人的服务义务是其基本服务义务，物业服务人的维修养护、清洁绿化、安全保障等义务构成了所有物业服务的基础，如果允许当事人在合同中对上述义务予以排除，则正常的物业服务将无法开展，业主享有的物业服务也是不完整的。第二，通常情况下，物业服务合同特别是前期物业服务合同文是本由物业服务人提供，物业服务人如果利用其优势地位或专业知识信息的不对称将合同中自己的相关服务业务排除，根据《民法典》第497条规定，提供格式条款一方不合理免除其责任条款的，该格式条款无效。第三，本条规定的物业服务人的基本义务属于其法定服务义务、强制服务，无论当事人是否在合同中约定，物业服务人均应依法履行，即使其排除或者限缩相关内容也不能免除其义务，且排除其义务的行为属违法行为，亦属无效。