房屋拍卖中有租户如何处理？

租户主张“买卖不破租赁”是法拍房腾退纠纷中最常见的抗辩理由之一，该规则的法律依据为《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，即租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但该规则的适用有严格的法定前提，不符合前提的主张不会得到支持。首先，合法有效的租赁关系必须成立于法院查封房屋之前，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人，因此如果租赁合同签订于法院查封之后，无论是否为双方真实意思表示，都不能对抗司法拍卖的买受人，租户无权要求继续履行合同。 其次，租赁关系必须是真实的居住或经营使用关系，实践中很多原房主为了阻碍拍卖，会与亲属、关联方签订长达数十年的租赁合同，或者以房屋使用权抵偿欠付的债务，这种“以租抵债”的关系本质上是债权债务清偿安排，不属于合法的房屋租赁关系，也不适用买卖不破租赁的规则。如果租户的主张不符合法定条件，买受人可以要求法院直接强制清退，也可以在诉讼中要求租户腾退房屋并支付逾期腾退期间的占有使用费，占有使用费的标准可以参照同地段同类房屋的市场租金标准确定。