该主张通常无法得到法律支持。首先，我国现行法律并未将房屋租赁合同备案作为租赁合同的生效要件，《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。房屋租赁合同属于债权合同，其生效不以备案登记为前提，只要双方意思表示真实、内容不违反法律强制性规定，合同即合法有效。其次，《民法典》第四百零五条规定的租赁权对抗在后抵押权的核心要件是“抵押权设立前已经出租并转移占有”，并未将备案登记作为前提条件，这是因为租赁权的公示方式是实际占有，承租人实际使用商铺的状态本身具有对外公示效力，抵押权人在办理抵押登记前只要尽到合理的现场核查义务，就能够知晓租赁关系的存在，未办理备案登记不足以成为否定租赁关系真实性的理由。当然，若双方在租赁合同中明确约定备案登记为合同生效条件，且未满足该生效条件的，租赁合同可能被认定为未生效。此外，若新的所有权人有证据证明租赁合同存在倒签、恶意串通等无效情形的，可以请求法院确认租赁关系无效，但该主张的成立与是否备案无关。司法实践中，最高人民法院的多个指导案例均明确，只要承租人能够举证证明租赁合同签订及实际占有时间早于抵押登记时间，即使未办理租赁备案登记，也有权主张继续履行原租约。
张国贵律师