在先出租后抵押的商铺被拍卖时，租客原则上有权要求继续履行原租约，该权利的法律依据来源于我国《民法典》规定的“买卖不破租赁”规则以及抵押权与租赁权的顺位规则。《民法典》第四百零五条明确规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条也明确，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。该规则的适用有三个核心要件：第一，租赁合同合法有效，不存在恶意串通损害抵押权人利益、违反法律强制性规定等无效或可撤销情形；第二，租赁合同签订及承租人实际占有商铺的时间，早于抵押权的设立时间，由于商铺属于不动产，抵押权自登记时设立，因此判断顺位的时间节点以抵押登记时间为准；第三，抵押权设立前承租人已经实际占有使用商铺，若仅签订租赁合同未完成交付占有，租赁权尚未产生对外公示效力，无法对抗在后设立的抵押权。从法理层面来看，租赁权本质上属于债权，但出于保护承租人稳定的生产生活预期的考量，法律赋予已经完成占有的租赁权物权化效力，使其能够对抗在后设立的物权及所有权变动，而拍卖作为所有权变动的法定形式之一，同样适用买卖不破租赁规则，买受人取得商铺所有权后，法定承继原租赁合同的权利义务，不得单方要求解除原租约、驱赶租客或者擅自提高租金标准。当然，若有证据证明租客与原所有权人恶意串通倒签租赁合同、虚构租赁关系阻碍抵押权实现的，该租赁关系无效，租客无权主张继续履行租约。
张国贵律师