张国贵律师
跳单，又称逃佣、跳佣、跳中介，是指买方或卖方（通常是指买方）通过委托中介公司找到合适的房源或合适的买家后，利用中介公司提供的交易机会或者媒介服务，自行或通过其他中介成交。
《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”根据最高院一号指导案例所形成的裁判规则，在判断委托人是否构成跳单时，主要参考以下要素：
1.出卖方将房屋独家给中介公司出售还是一般委托；一般委托的情形下，因为买方可以通过不同的中介验看房屋，所以法院很难认定跳单成立。
2.中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行中介服务；法院会考虑在时间顺序上，被跳中介是否首次带看或磋商交易条件。
3.委托人是否利用了该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人中介成交；也即房屋出售条件是否一致或相近；例如房价，如果买方最终购买价格与被跳中介报价相差比较大，则法院会认为买方有权选择报价更低的中介进行成交，而不构成跳单。
4.委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意；如果买方最终支付的中介费并没有减少或减少金额不大，则法院一般也不会认定客户存在恶意跳佣的故意。
在一号指导案例中还形成了一条裁判规则，即“防跳单条款（一般具有独家条款性质）旨在保护中介公司作为中介人依法应享有的权益，防止当事人利用已经获得的中介公司提供的房源信息却跳过该中介公司进行私下交易，从而使中介公司无法获得应得到的佣金，其虽为格式条款，但不存在免除一方责任，加重对方义务、排除对方主要权利的情形，所以一般会认定该条款有效。”
《民法典》实施时间虽然在最高院一号指导案例发布之后，但一号指导案例对实务裁判仍具有指导意义。需指出的是，前述四条认定规则是基于中介公司能够成功立案且法院认定了防跳单条款有效地前提之下。而实务中，中介机构若要起诉“跳单客户”则难度相当大：首先，若中介机构未留存带看客户的身份信息，则难以立案。虽然《民诉解释》规定“原告起诉时提供被告的姓名或者名称、住所等信息具体明确，足以使被告与他人相区别的，可以认定为有明确的被告”。最高院《关于人民法院登记立案若干问题的规定》也作出了与前述内容一致的规定。最高院在《关于立案是否要提供被告身份证信息的答复》中也进一步明确，只要原告提供具体明确的足以使被告或者被告人与他人相区别的姓名或者名称、住所等信息，即使没有自然人被告身份证号码，也应该依法登记立案。但在实践中，若无客户身份证复印件或户籍信息，在立案时依然会遇到极大障碍，很难立案。其次，中介公司起诉客户的主要证据是《看房确认书》，《看房确认书》中约定了“防跳单”条款，若无看房确认书则通过中介带看后的法律后果是什么，没有相关约定，因此也难以追佣。再者，有些法官会突破一号指导案例所形成的规则，认定“防跳单条款”属于无效条款，仅会支持必要费用。
通过中介机构看房后，若想避免后续被起诉，应尽量避免签署《看房确认书》和留下身份信息。中介机构在无法起诉的情况下若出现态度恶劣、行为过激，可向房地产行业协会或市场监督局、城市管理综合行政执法局等行政机关进行投诉，也可拨打 12345 市民热线予以投诉处理。如中介人员出现尾随、恐吓、殴打辱骂、甚至未经允许而强行上门则可报警处理。