张国贵律师
合同具有相对性，一般不涉及第三方利益，更不涉及社会经济效益，但是社会经济利益确实可能会对当事人之间的合同产生影响，例如，违反公共利益的合同为无效合同。
近年来，城镇化不断推进，农村房屋买卖交易日益增多，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何妥善审理此类纠纷，已经成为司法实践中的重点问题。首先，农村房屋买卖合同的效力、解除权的行使需要严格界定。首先，关于农村村民买卖农村房屋的法律效力。同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同是有效的，不会因为效力瑕疵使得一方享有解除权。不同集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同的效力，需要具体分析案情确定，但原则上房屋买卖合同是有效的。宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋，国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是，并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。其次，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。
关于城镇居民购买农村房屋的法律效力问题。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态，但国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用权转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但符合以下情形的认定有效：1.合同中买受人是城镇居民身份，但其配偶、父母或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住，经房屋所在农村集体经济组织批准该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。2.座落在农村宅基地上的房屋被出卖给城镇居民之前，该集体土地已经因为征收而变为国有土地，出卖人的农村集体成员身份已经改变，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。3.城镇居民在签订买卖合同后，将本人户口迁入房屋所在地区，并且已经加入当地农村集体经济组织、成为该集体成员的，农村房屋买卖合同有效。4.农村房屋买卖合同签订后，购买行为经过有关单位批准，获得当地农村集体经济组织的同意，并且办理了房屋产权证和宅基地使用权证，该房屋买卖合同合法有效。