尊敬的审判员：
我接受本案被告上海**科技工程有限公司的委托，作为代理人参加本案庭审活动。在庭前，我仔细听取了委托人的陈述，认真查阅了有关法律法规。今天，又参加法庭的调查。通过这一系列的活动，我对本案情况有了比较全面的了解。根据《中华人民共和国律师法》第二十七条“律师担任诉讼法律事务代理人或者非诉讼法律事务代理人的，应当在受委托的权限内，维护委托人的合法权益”的规定，针对本案的基本情况，我发表以下代理意见，望法庭在合议时予以采纳。
一、对原告在诉状中提出的要求继续履行合同的诉讼请求，我方表示同意。但这并不表明我方对违约事实的认可，因为从合同签订之日至今，我方一直严格依据合同履行了义务，没有任何违约行为。
二、我方不存在违约行为。
（1）我方依约履行了合同义务。合同约定：合同签订当日也就是2005年5月8日我方将房产证、委托书、身份证交给代理方（乌鲁木齐**经纪有限公司）有代理方出具的收条一张为证，对方所提供的证人也可以证实。而乌鲁木齐产权交易管理中心所要求的相关手续也就是以上三种，被告方已经全部履行完毕。 如果非要说还有什么没有向代理方提供的话，那也是代理方没有向被告方提出，过错在合同的另一方当事人即代理方，我方并无违约行为。而且我方在2005年的6月3日将房屋的钥匙将给了原告方，更说明了我方实际履行了合同。原告在诉状中所称的我方未将房屋交给原告方显然与事实不相符。
（2）本合同所要求手续不包括土地使用证。首先从合同的内容可以看出权属的变更是指的房屋的产权变更，办理变更登记的行政部门是房屋产权交易管理中心。因为在乌鲁木齐范围内房屋产权证与土地使用证是分离的，并分属两个部门进行办理。具体程序是只有办理完房屋产权过户手续后。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。其次、从代理方的义务中也可以看出属房屋产权变更．从合同第六条代理方的义务中第三款约定原、被告双方提供完相应手续款项等完备之日起，须在10个工作日内，将过户手续办理完毕．这里约定的时间于乌市产权交易管理中民承诺的10日期限是致的，作为中介方乌鲁木齐佳隆经纪有限公司对10日的期限是非常清楚的，而且合同本身也是中介方提供的．这也就恰恰说明了当时三方签订合同时所指的过户就是指的房屋产权的变更，并不包括土地使用权的变更．也就是说土地使用权的变更并未在本合同中约定，而是需要双方另行协商约定．当然土地权属的变更是本合同的附随义务，我方也在积极办理。我方的行为并没有影响原告方房屋权利的实现，因为在合理的时间内我方愿意为土地使用权权属的变更配合代理方的工作。
从上面两点可以看出，被告方已经严格依合同履行了义务．对方所提出的关于土地使用权证的问题，并不在合同约定范围，也不有约定，当然也就谈不上违约的事了。
三、原告方的违约金计算有误。原告从2005年的6月3日已经实际占有此住房，房屋已交付，应当认为被告方已经履行了合同的主要义务（前已述及在此不再重复）。退一步来说既使有违约行为，违约金的计算也有误。在2005年6月3日原告方已经收到了被告方交给其的钥匙，已经实际上占有的此房屋。既使有违约金也只能计算到6月3日的前一天。再退一步说即使如对方提供的证人所言，所有的材料是在8月6日收到的，是原告不愿意办理过户手续，显然原告方在有意扩大所谓的违约损失。依据《合同法》第一百一十九条“ 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”原告方对此后的违约金无权进行主张。
四、原告方主张的违约金过分高于实际损失。从整个案情可以看出原告方并无什么损失或者说损失很少。依据《合同法》第一百一十四条： “当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”所以即使存在我方违约，也恳请法庭考虑实际，减少违约金的给付。综合以上几点，我认为原告方的诉讼请求是没有事实与法律根据的，恳法院在查清事实的基础上依法作出公正的判决。
代理人：新疆方天律师事务所
刘卫国律师
二零零五年十月
