买房时“跳单”，算违约吗？又该如何解决？

《安家》这个热播剧中那一个个鲜活的人物和故事被“影迷”所津津乐道，但不得不说，这还是一本“法律教科书”，不仅剧情险象环生、跌宕起伏，随着剧情的进展，还折射出一个个法律热点。我们先分析剧中的一个情节：中介公司安家天下帮林老板找到了心仪的房屋，还费尽周折联系上远在海外的房主，中介公司已经在为即将“签订”的居间合同开展了工作，林老板确实也实际享受到了中介公司的服务。不过谁能料到，林老板竟然出尔反尔，最后私下与方主交易，并决绝与中介签订合同。这钟不“地道”的做法在房屋中介行业内叫“跳单”，特指买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，并私下与另一方进行交易，从而使中介公司无法得到应得佣金的行为。

在实践中，中介公司往往在带看房时，就要求买方签订《看房确认书》或类似的文件，对“跳单”行为约定违约责任。此类约定，在双方出于真实意思表示，内容不违反法律强制性规定的情况下，应当是有效的。法院在裁判时认定“跳单”行为违约与否，需要分情况进行认定。

根据最高法指导案例1号案例——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案的裁判观点，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。

因此，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。反之，如果房屋是中介公司独家委托的，买方确实利用了该中介公司提供的信息和机会，则买方跳过该中介公司，通过其他中介公司或者直接与卖方签订合同，需要承担违约责任。

那么问题来了，《安家》剧情中，如果中介公司没能将合同追回、事后补签成功，那么中介公司的已经因此付出成本和损失如何得到补偿和赔偿呢？

我国《合同法》第42条确立了缔约过失责任制度，该条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚实信用原则的行为。“

可见缔约过失责任实质上是诚实信用原则在缔约过程中的体现。

损害赔偿的的范围和类别包括：

信赖利益：

信赖利益的损失包括直接损失和间接损失，而直接损失主要包括：

1．缔约费用，如为了订约而赴实地考察所支付的合理费用；

2．准备履约和实际履约所支付的费用，如运送标的物至购买方所支付的合理费用；

3．因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失；

4．因身体受到伤害所支付的医疗费等合同费用；

5．因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息等。

间接损失主要包括：

1．因信赖合同有效成立而放弃的获利机会损失，亦即丧失与第三人签订合同机会所蒙受的损失；

2．利润损失，即无过错方在现有条件下从事正常经营活动所获得的利润损失；

3．因身体受到伤害而减少的误工收入；

4．其他可得利益损失。

根据以上法律规定，如果林老板真“跳单“得逞了，中介公司也可以依法主张信赖利益损失和间接损失。

相关法律链接：《合同法》第424条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。