约定先办大产证再交房

《上海市商品房预售合同》第十条第一款约定“该房屋的交付必须符合下列第一种方案所列条件：壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证);甲方对该房屋设定的抵押已经注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金。”

这种约定意味着，开发商必须在交付房屋期限届满前取得大产证。因此开发商交付房屋的期限也就是办理大产证的期限。开发商交付房屋的期限约定在合同第十一条“甲方定于某某年某某月某某日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。

开发商在房屋交付期限届满前未能取得大产证，意味着不符合房屋交付的条件。办理大产证和交付房屋都是开发商必须履行的义务，开发商的一个逾期办理大产证的行为，同时违反了这两项义务。

此时买受人如果采取诉请开发商办理大产证并赔偿损失的诉讼方案，并不恰当。一方面，开发商逾期办理大产证可能因为多种原因：施工进度原因、设计变更原因、政府行为原因等等，很有可能因为“事实上不能履行(《合同法》第一百一十条)”而被判决驳回该项诉讼请求。另一方面，因为《上海市商品房预售合同》并没有对逾期办理大产证约定违约责任，当事人请求违约金责任没有合同依据;那么追究损失赔偿责任，则需要承担对过错、损失大小的举证责任，诉讼难度徒劳增加。

那么买受人就可以以开发商未满足交房条件为由拒绝收房，转化为要求开发商承担逾期交房的违约责任。该违约责任约定于《上海市商品房预售合同》第十二条“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第一种方案追究甲方违约责任：一、乙方有权单方面解除本合同。”。也即一定期限内的滞纳金和超过一定期限的单方解除权。律师提醒买受人，行使当方解除权应当注意应当采取书面通知的方式，并注重保全通知的证据。