房屋买卖违约中损失赔偿的认定

房屋买卖违约中增值损失赔偿的认定

内容摘要：对于房价大幅上涨时出卖人悔约不售案件，若仅判赔违约金或定金，可能出现违约获利高于违约成本的结果，动摇裁判的正当性。此时，增值损失赔偿是足以成为扭转损益天平、抑制违约冲动的重要砝码，对维护市场诚信具有特殊价值。房屋增值损失赔偿的责任构成、计算方法、计赔时点等符合违约损害赔偿的一般理论，但有其自身特点。增值损失的认定应优先采用抽象计算方法以及尽可能遵循数学原理。计算时点是评判增值损失金额的关键因素，宜结合个案采取折中办法认定。得出增值损失数额后，还应综合考虑法定限制条件最终认定责任范围。

关键词：房屋买卖合同 违约 增值损失 赔偿

文/郭泽喆  福建省厦门市思明区人民法院法官

一、房屋增值损失赔偿的司法现状

实践中法官对房屋增值损失赔偿普遍持保守谨慎的态度，是此类案件具有特殊收案规律、核心法律适用存在分歧、赔偿数额计算没有通行方法等因素造成的。

（一）特殊收案规律导致裁判经验储备不足

房价平稳或温和上涨时，违约金或定金通常足以弥补买受人损失。房价下跌时违约常态是买受人不买，出卖人主张继续履行便可避免价格变动之损失。增值损失赔偿如其字面意思，非房价上涨难有用武之地。根据宏观经济学研究，房地产周期通常分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。繁荣阶段的巅峰期十分短暂，表现为房价加速赶顶，是出卖人毁约的集中爆发期。此前一次违约潮发生在2007年至2008年上一轮房价大幅上涨的尾声，持续一年左右，距今约十年。房屋增值损失赔偿之诉在两轮房地产周期之间大多时候雪藏，仅在房价赶顶的一年左右时间涌出。对法院来说十年才迎来一波该类案件，时间跨度远超法官三至五年的通常轮岗周期，对亲历案件潮的大多数法官而言都是全新的挑战。另一方面，一年左右的案件涌入持续时间并不长，结案压力下不少以调解撤诉结案，有参考价值的判决凤毛麟角。特殊的收案规律使得此类案件司法经验的积累、改良和传承缺少稳定条件，裁判理论发展中断受阻。

（二）责任要件和责任范围存在认识分歧

《合同法》第113条确立了我国违约损害赔偿责任的构成要件，即违约行为、损失结果、因果关系，同时划定违约损害的外延，是此类案件法律适用的核心条文，但实践中分歧较大。一是对增值损失是否符合违约损害赔偿责任构成要件认识模糊。争议主要集中在“损失结果”要件是否涵摄“房屋增值损失”事实。反对意见认为，所谓的房屋增值损失是观念上的，没有实际发生，属于间接损失，合同法仅保护直接损失， 故房屋增值损失不属于合同法规定的损失结果，相关诉求不应支持。二是对增值损失赔偿范围认识模糊。一些案件中买受人仅支付定金或部分价款便遭违约，有观点认为合同仅履行一部分，判赔定金或违约金足以弥补损失；即便判赔增值损失也应考虑合同履行进度按比例支持，否则将导致买卖双方利益失衡，买受人通过诉讼额外获利。

（三）赔偿金额计算尚无通行做法

即便对房屋增值损失赔偿划定了范围，但由于法无明文规定，对赔偿金额采用何种计算方法、如何付诸司法操作没有标准答案。那么合同自治的现状又如何呢？一手房买卖中政府要求使用格式合同，不对增值损失赔偿专门约定。二手房买卖合同的样式和内容相对灵活，有的会约定增值损失在内的违约责任，但通常不会约定具体计算方法，司法实践仍然面临如何计算的难题。增值损失赔偿的计算方法难以从法定和约定渠道获取，对法官能动创设裁判规则提出了高要求。庆幸的是，我国房地产市场已发育较为成熟，本质为市场价值变动的房屋增值损失可以借助专业机构判断加以认定，与其他类型的损失赔偿相比原告易于完成举证，法院对赔偿金额的认定也更为准确。

二、赔或不赔——房屋增值损失赔偿的责任认定

房屋增值损失赔或不赔涉及增值利益的两个层面问题：一是增值利益性质问题，即房屋增值是否为合同法所保护的利益，从而具有可诉性；二是增值利益归属问题，即房屋增值利益到底由买受人还是出卖人享有，抑或按某种比例分配。违约损害赔偿理论提供的答案是：房屋增值收益作为可得利益当受合同法保护，作为守约方的买受人享有房屋增值收益。房屋增值损失赔偿作为违约损害赔偿在房屋买卖合同纠纷中的具体表现形式，法院在审查责任构成时可在违约损害赔偿责任要件基础上进一步具体化。[1]

（一）出卖人存在拒售房屋的违约行为

违约行为是指违反合同债务的行为，这里的合同债务既包括合同约定的义务，也包括法律直接规定的义务，还包括根据法律原则和精神当事人必须遵守的义务。[2]违约行为则包括不能履行、迟延履行、不完全履行、拒绝履行、受领迟延等形态。特定类型合同的违约责任有特定违约行为与之相对应，因违约主体、违约形态等不同而表现出不同特点。出卖人悔约不售的违约形态通常表现为拒绝履行或不能履行。拒绝履行是主观的，出卖人能够履行而不愿履行。房价上涨时，出卖人权衡后认为违约成本低于房屋增值金额便选择拒绝履行，从而剥夺本应由买受人享有的房屋增值利益。不能履行则是客观的，可能是房屋损毁灭失、共有人不同意处分等原因所致。

理论上，迟延履行和不完全履行也可能造成房屋增值损失。例如买受人购买房屋目的是转售，出卖人迟延履行期间房地产市场发生了从波峰下跌的变化，导致买受人无法在行情最好时转售房屋，顶点价格与下跌价格之差可理解为所失利益。又如合同约定买卖的房屋剩余土地使用年限为60年，但实际仅50年，此为出卖人提供的标的物权利状态与约定不符，系一种不完全履行。同期市场上60年土地使用年限的房屋增值速度高于50年土地使用年限的房屋增值速度，二者增速之差可理解为所失利益。

以上两例是否可认定为房屋增值损失存在争议，且诉讼上举证、逻辑上证明难度很大， 实践中鲜少发生，本文不予讨论。

（二）买受人存在无法获得房屋增值利益的损害

何谓合同法上得以赔偿的损害，理论上存在损害差额说（Differenzhypothese，亦称利益说）和现实的损害说（组织说）。[3]前者将损害理解为财产或法益在损害事故发生前后的差额，后者则理解为直接被毁标的物的损害（此为赔偿的最低额，除此之外利用差额说衡量所得出的超出部分亦可获得赔偿）。[4]《合同法》第113条对违约损害的外延划定为“包括合同履行后可以获得的利益”，在损失和利益之间搭起桥梁，体现利益说的倾向，形成了与英美法期待利益、大陆法履行利益并行的、具有中国特色的可得利益概念。

由于可得利益并非继受的法律概念，司法实践中的认识比较模糊，可以借助近似概念的理论通说加以辅助理解。一般认为，至少以下合同利益受损时应得到救济：履行利益、信赖利益和固有利益。[5]其中，履行利益又称为积极利益（与信赖利益为消极利益相对），是指有效成立的合同得到正常履行时债权人获得的利益，[6]履行利益赔偿的结果是让债权人处于如同债务得到充分履行的状态。[7]《合同法》第113条规定的可得利益十分接近履行利益的内涵，应当认为合同法对违约损害赔偿责任采完全赔偿原则，除法定事由外违约方应赔偿守约方全部损失。换言之，只要合同当事人违约则应赔偿相对方包括可得利益在内的、因违约造成的全部损失，至于合同履行到什么程度并不影响守约方获得全部赔偿。

具体到房屋增值损失，可否视为房屋买卖合同的可得利益，涵摄于损害结果要件之中呢？人们购买房屋或用于自己居住，或用于出租收益，或用于转售获利，前二者实现使用价值，后者追求交换价值，均蕴含特定利益。出卖人悔约不售时，买受人无法取得房屋控制权和处分权，对房屋进行使用或交换的目的无法实现，房价上涨时势必造成买受人利益受损。具体而言，由于出卖人违约，买受人只好以更高价格购入相似房屋自用或出租，抑或无法以增值价格转售房屋，其为取得房屋支付更多对价、失去转售房屋获利机会是利益受损的表现。上述买受人因房屋增值产生的利益在房屋买卖合同得到完全履行条件下便存在，属于可得利益性质。可见，因违约造成对房屋增值的不可得具有违约损害属性，可涵摄于损害结果要件。

（三）违约行为和损害结果之间存在因果关系

民法理论将因果关系区分为责任成立的因果关系和责任范围的因果关系，很多国家和地区的立法体现了这种分类，但我国民事立法并未明确作此区分。责任成立的因果关系主要解决的是责任是否成立问题，责任范围的因果关系主要解决的是在多大程度上承担责任的问题。[8]这的确有其道理，值得在分析因果关系问题时加以借鉴。

房屋出卖人不履行合同债务的行为导致买受人无法获得房屋增值利益，二者之间存在责任成立的因果关系不存疑议。但责任范围的因果关系受违约行为特点的影响，从而对认定责任程度产生作用。例如，出卖人是在合同履行期限届满前半个月违约还是在前一个月违约，可能对应不同的损失计算时点，直接影响赔偿金额的认定。

（四）不存在免责事由

合同法上的免责事由主要有不可抗力、债权人过错等。关于不可抗力，一般认为我国合同法采取折中说（《合同法》第117条第2款），即在“质”的要件上必须是无法预见、避免和克服的原因事件，在“量”的要件上应当考虑事件发生当事人是否存在过错。房屋买卖中，出卖人针对不履行合同提出的不可抗力抗辩通常是地震、海啸、战争等造成的房屋毁损灭失。关于债权人过错，其理论依据是履行障碍的风险应由造成障碍者承担的思想。债权人制造了履行障碍，因其过错使债务人无法履行合同， 应自食其果。[9]例如，在限购限贷的房地产政策下，买受人故意隐瞒自己不具有购房或贷款资格，则应自行承担合同无法履行的后果。除法定免责事由外，当事人还可以约定排除或限制未来责任的合同条款，即免责条款。例如，合同约定出卖人在一年后出售房屋，若其间遇政府拆迁导致房屋无法交易则出卖人不承担违约责任。其间果然发生拆迁，则出卖人依约不承担责任。